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Données 2026 · Loi de finances 2024 · Abattements progressifs inclus
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La plus-value immobilière est imposée en France lors de la cession d’un bien qui n’est pas la résidence principale. Au Pays Basque, où les prix ont fortement augmenté depuis 2018 — notamment à Biarritz (+40%), Anglet (+35%) et Saint-Jean-de-Luz (+42%) — les plus-values peuvent être très significatives pour les vendeurs qui détiennent leur bien depuis plusieurs années.
Le calcul s’effectue en deux étapes : d’abord on détermine la plus-value brute (prix de vente − prix d’acquisition + travaux + frais d’acquisition), puis on applique les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposée. Enfin, on applique les taux d’imposition : 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total.
Plus vous détenez votre bien longtemps, moins vous payez d’impôt. En effet, un abattement progressif s’applique à partir de la 6e année de détention. L’exonération totale d’impôt sur le revenu intervient après 22 ans, et l’exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un bien détenu 10 ans au Pays Basque, vous bénéficiez déjà d’un abattement de 30% sur l’IR et de 8,25% sur les prélèvements sociaux — ce qui peut représenter une économie considérable.
Les travaux que vous avez réalisés dans votre bien peuvent être déduits de la plus-value brute, à condition de disposer des factures d’entreprises. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, il est possible d’appliquer un forfait de 15% du prix d’acquisition sans justificatif. Ces déductions permettent de réduire significativement la plus-value imposable, notamment pour les biens rénovés au Pays Basque.
Une taxe supplémentaire de 2 à 6% s’applique aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (après abattements IR). Cette surtaxe concern e fréquemment les vendeurs au Pays Basque étant donné le niveau des prix. Voici le barème : 2% pour les plus-values entre 50 001 et 100 000 € ; 3% entre 100 001 et 150 000 € ; 4% entre 150 001 et 200 000 € ; 5% entre 200 001 et 250 000 € ; 6% au-delà. Notre calculateur intègre automatiquement cette surtaxe dans la simulation.
Le Pays Basque est l’une des zones où les plus-values immobilières sont les plus importantes en France. En effet, les prix ont progressé de +38% en moyenne entre 2019 et 2026 selon les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Une maison achetée 350 000 € à Anglet en 2018 et revendue 500 000 € en 2026 génère une plus-value brute de 150 000 €. Après 8 ans de détention, l’abattement de 6% × 3 ans (6e, 7e, 8e année) réduit l’assiette IR, mais la somme finale due reste significative. Notre outil calcule cette simulation en quelques secondes.